Un étranger souhaitant acquérir un bien immobilier au Maroc, devra au préalable ouvrir auprès d’une banque marocaine un compte en dirhams convertibles ( compte en devises). Et ce, en vue de permettre le transfert des fonds nécessaires à l’acquisition immobilière, depuis le pays d’origine vers le Maroc, et facilitera ainsi le rapatriement, en cas de revente éventuelle ultérieurement, du produit de la vente et de la plus-value. Les droits et taxes liés à l’acquisition du bien immobilier sont à la charge de l’acquéreur. Ces droits varient selon le type de bien (terrain bâti, terrain nu, immeuble etc…).
Biens titrés et non titrés
De nombreux biens au Maroc ne sont pas encore titrés au cadastre (dits biens « melkia », qui n’ont pas d’existence au niveau du Cadastre). Les délais de titrage pouvant être très longs, et occasionnant des frais supplémentaires, il est préférable d’acquérir des biens déjà titrés. Droits dus à l’occasion d’acquisition des biens correspondant à des constructions à usage d’habitation, commercial et / ou professionnel
Droits d’enregistrement : 4%
- Droits de la Conservation foncière : 1,5 % + 200 Dh (certificat de propriété)
- Honoraires du notaire: 1 %, avec minimum de perception de 2500 Dh + T.V.A à 10 %
- Frais de dossier divers (timbres etc…) : 1500 à 3 000 DH suivant dossiers.
Droits dus à l’occasion d’acquisition de terrain nu
Droits d’enregistrement : 5%
- Droits de la Conservation foncière : 1,5 % + 200 Dh (certificat de propriété)
- Honoraires du notaire: 1 %, avec minimum de perception de 2500 Dh + T.V.A à 10 %
- Frais de dossier divers (timbres etc…) : 1500 à 3 000 DH suivant dossiers.
A noter que lorsqu’il s’agit d’une acquisition portant sur un terrain comprenant à la fois une partie construite et une autre partie nue, les droits d’enregistrement seront alors dans ce cas variés comme suit:
- de l’ordre de 4% pour les constructions plus cinq fois la surface couverte au niveau du sol,
- et de l’ordre de 5% pour le reste de la surface nue du entrain dont s’agit.
Le prix de vente global fera alors l’objet d’un dispatching dans l’acte de vente, en distinguant le prix du terrain nu de celui des constructions.
Frais d’agence à la vente :
Au Maroc, les frais d’agence sont partagés entre les deux parties, 2,5 % HT pour l’acheteur et 2,5 % HT pour le Vendeur soit 3 % TTC.
La moitié de la commission sera versée lors de la signature du compromis de vente. L’autre moitié sera payée à la signature de l’acte définitif. Toutefois, en cas de désistement de l’une ou l’autre partie à l’acte, la commission restera définitivement acquise au profit de l’agence. Des mesures favorables en faveur des retraités De façon générale, il existe entre la France et le Maroc une convention fiscale de non double imposition. C’est la notion de résidence fiscale qui déterminera si la législation fiscale marocaine s’applique en matière d’imposition: seront considérés comme résidents fiscaux au Maroc les personnes ayant leur résidence habituelle au Maroc. Les critères rentrant en ligne de compte sont :
- La possession au Maroc d’un foyer permanent d’habitation
- La présence dans le pays d’intérêts économiques
- Le fait d’effectuer un séjour au Maroc d’une durée continue ou discontinue supérieure à 183 jours par an.
Le Barème de l’Impôt Général sur le Revenu est le suivant:
- Revenu annuel de 1 à 20 000 DH : exonération de l’IGR
- De 20 001 à 24 000 Dh : imposition au taux de 13 %, avec un abattement de 2600 Dh
- De 24 001 à 36 000 Dh : imposition au taux de 21 %, avec un abattement de 4520 Dh
- De 36 001 à 60 000 Dh : imposition au taux de 35 %, avec un abattement de 9560 Dh
- 60 001 et plus: imposition au taux de 44 %, avec un abattement de 14 960 Dh
Les retraités bénéficient d’une mesure très favorable d’exonération: après application d’un abattement de 40 % sur les revenus déclarés, l’impôt sur le revenu qui en résulte est réduit de 80 % (à condition que soit prévu le transfert de la totalité de la pension de retraite française). Pour percevoir sa pension de retraite au Maroc, il faut en faire la demande auprès de votre organisme d’assurance vieillesse (en France, la CNAV ) qui en effectuera simplement le transfert sur votre compte bancaire ou par mandat au Maroc.
Fiscalité et taxes sur un bien immobilier acquis
De même qu’un bien possédé par un propriétaire sera soumis à un système de taxes, en général annuelles (par exemple taxe foncière et taxe d’habitation en France), la maison ou l’appartement acquis au Maroc feront l’objet d’une taxation.
Taxe urbaine
L’habitation, principale ou secondaire, est soumise à la taxe urbaine. Cette taxe est assise sur sur la valeur locative du logement. Cette valeur est révisée tous les cinq ans par une augmentation de 2 %.
Taux applicables:
| Valeur locative (En dirhams) | Taux |
|---|---|
| de 0 à 3000 | 0% |
| 3001 à 6000 | 10% |
| 6001 à 12000 | 16% |
| 12001 à 24000 | 20% |
| 24001 à 36000 | 24% |
| 36001 à 60000 | 28% |
| + de 60000 | 30% |
La taxe urbaine ne s’applique pas aux locaux neufs et compléments de construction pendant 5 ans à partir de la date du permis d’habiter. Les MRE bénéficient d’un abattement de 75 % de la valeur locative.
Taxe d’édilité
En plus de la taxe urbaine, vous devrez acquitter une taxe applicable sur les immeubles quelle que soit leur destination. Si l’immeuble est destiné à l’habitation principale, vous bénéficiez d’un abattement de 75 % au même titre que pour la taxe urbaine. Taux applicables :
- 10 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les communes urbaines
- 60 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.
Revenus locatifs
En cas d’achat d’un bien déjà loué ou si décidez de louer votre résidence, vous devez en déclarer les revenus, qui sont soumis à l’impôt général sur le revenu ( IGR). Barème de l’IGR:
- Revenu annuel de 1 à 20 000 DH : exonération de l’IGR
- De 20 001 à 24 000 Dh : imposition au taux de 13 %, avec un abattement de 2600 Dh
- De 24 001 à 36 000 Dh : imposition au taux de 21 %, avec un abattement de 4520 Dh
- De 36 001 à 60 000 Dh : imposition au taux de 35 %, avec un abattement de 9560 Dh
- 60 001 et plus: imposition au taux de 44 %, avec un abattement de 14 960 Dh
Impôt sur les plus-values
La plus-value est la différence entre:
- Le prix de cession, diminué des frais de cession, et
- Le prix d’acquisition, augmenté des frais d’acquisition, des dépenses d’investissement réalisés et des intérêts payés au titre de rémunération de crédits en rapport avec le bien.
Le taux appliqué est de 20 %. Cependant, le montant de la taxe dûe ne pourra être inférieur à 3 % du prix de cession. Conditions d’exonération totale de cet impôt dans les cas suivants:
- Profit réalisé sur la cession d’un logement occupé à titre d’habitation principale pendant au moins 6 ans, quel que soit le prix de cession
- Profit réalisé à l’occasion de la première vente de logement à caractère social.
- Profit réalisé par toute personne qui effectue dans l’année civile des cessions d’immeubles dont la valeur totale n’excède pas 140 000 Dh
- Profit sur les cessions à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs
Cette exonération s’étend dans les mêmes conditions :
- Au conjoint ou aux successeurs directs qui continuent d’habiter l’immeuble ou la partie d’immeuble en cause après le décès du propriétaire
- Au propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente
- Aux marocains résidant à l’étranger pour leur habitation principale au Maroc